Bail commercial : un bien endommagé n'est pas un bien détruit

En 2017, le cyclone Irma frappe la Guadeloupe et rend inexploitable un hôtel de tourisme donné à bail commercial.

Le locataire cesse de payer les loyers en attendant les réparations.

La bailleresse refuse de réparer et invoque l'article 1722 du Code civil : lorsque la chose louée est détruite — partiellement ou en totalité — par cas fortuit, le bailleur n'a pas à engager les travaux de réparation. Dans la foulée, elle résilie sans indemnité d'éviction.

La Cour d'appel de Basse-Terre lui donne raison.

La Cour de cassation casse, au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil.

Le raisonnement est le suivant :

L'absence de réparation fondée sur l'article 1722 du Code civil n'est possible que si le cas fortuit détruit le bien loué : c'est-à-dire que le bien ne peut plus être conservé sans dépense excessive (Civ. 3, 4 juillet 1968, n° 66-13.329).

Si le bien est simplement endommagé, le bail se poursuit et le bailleur reste tenu de ses obligations de délivrance et de réparation (articles 1719 et 1720).

Or la cour d'appel avait elle-même constaté que le bien ne nécessitait que des réparations dont le coût ne dépassait pas sa valeur. Le bien n'était donc pas détruit.

Le locataire pouvait donc invoquer l'exception d'inexécution pour toute la période où le bailleur n'a pas réparé. Et cet arriéré ne pouvait pas fonder le refus de renouvellement.